コンサルティング業

兄弟姉妹で持分相続した収益不動産の
収入分配における問題
当社で持分を取得し権利関係を正常化

兄弟姉妹が法定相続して取得した1棟の賃貸マンションの共有持分。相続人の中の一名が相談者でした。この方はマンションの収入を把握しておらず、聞いても教えてもらえない、自分の持分に応じた分配賃料が分からない上に、売りたくても持分しか売ることができず、更に抵当権の設定までもが付されている。資料もなく不動産会社には査定をすることもできないと言われ困っているとのことでした。弁護士にも依頼していましたが、弁護士も資料請求することはできても法廷論争できるものではないので、根気よく話し合いの接点を探った方が良いという見解でした。当社も法的側面より解決策を探りましたが、その方は賃料相当額と思われる配当金も受け取っており、評価が難しい不動産でした。
しかし当社は自ら賃貸管理業を営んでいることもあり、取引関係者や専門業者の協力を得て、マンションのほぼ正確な収益と支出額を算出し、持分に対して配当される収入に争点が見いだせると判断したことから、この方から持分のみを購入させて頂きました。その後数年をかけて、共有者である兄弟姉妹の方々と交渉し和解。共有関係を解消し正常な賃貸マンションとしての権利を取り戻しました。

現在お住まいの生活環境を維持した等価交換の提案と
店舗閉鎖により失う収入を賃料収入において確保

目抜き通りに面した容積率600%の場所に昔から町に愛される老舗の店舗が2件ならんで建っていました。多くの不動産業者が売却の話を持ち掛けていましたが、住まいとお店を兼ねていたこともあり、断り続けていたようです。それぞれ単独での売却や建替えでは、せっかくの高容積を利用できない事もあり、当社は2軒一体での売却と同時に、それぞれの所有者様に、等価交換による現在の住環境の維持と、お店の収入をワンルームマンションオーナーとしての収入に代えて頂くことを提案させていただきました。事業者であるマンションデベロッパーは販売戸数が大きく減ることにより苦悩しましたが、何度も打合わせと設計変更を重ね実現に至りました。現在は高容積を目一杯に活かした壮観なマンションの最上階にお住まいです。

再建築不可能な無接道の土地に
新たな家族を迎えるプロジェクト

袋小路の路地奥に不思議な更地が残されていました。この路地は建築基準法外の通路で、建物を建てるための建築確認が許可されない再建築不可の土地でした。路地の周囲には、同様の状況に置かれた土地建物が存在し、将来の建替が難しい環境でお住まいの方々もいらっしゃいました。当社は所轄行政に何度も足を運び、空地・空家問題、防犯上の問題、将来の税収減の問題などがあることを提言し、路地を建築可能な道路にするための案を提示し協議を続けました。所轄行政もこれらの問題を少しずつ認識しはじめ、徐々に当社の案に柔軟な対応を示していきました。路地を建築基準法の道路に変更するプロジェクトは周辺住民の方々の理解と協力が必要であり、会えない方の家のそばで何時間も待ってお話をする機会を得ることもありました。近隣の皆様と所轄行政の柔軟な対応を経て、いま、この更地には広い庭と駐車場を備えた新築住宅に、新しく市民となったご家族が暮らしています。

売却が難しい借地権付き建物をご自宅として
ご利用の方のご子息からのご相談

ご相談者様は、ご自宅としてご利用の方のご子息で、今後に起こりうるリスクについてのご相談でした。借地権というあまり一般的でない権利「更地にして返却しなければならない」契約を取り交わしている不動産であり、解体工事だけでも数千万円の費用が掛かってしまう事や、相続人様方の協力を得難い状態である事、第三者への賃貸中である状況といったお悩みを抱えておりました。

昭和初期に建てられた長屋、
売りたい残したいを叶えた切取り解体

切取り解体して狭小住宅を建築する計画で価格査定

京町屋で有名な長屋は、戦後の東京にも多く建てられました。向こう三軒両隣と言われ親しい関係にあったご近所さんも、時代の潮流と共に変化し、長屋は売りにくい不動産の象徴となっています。ご相談者は4軒続きの長屋の1軒を相続された方でした。長屋はお隣と壁一枚で繋がっているため、解体が非常に難しく、また、建物も古いためリノベーションも高額となり、プロの不動産会社でも価格査定やその利用方法に頭を悩ませる物件です。多くの不動産会社がリノベーションする計画で価格査定をする中、当社は切取り解体して狭小住宅を建築する計画で価格査定し、ご相談者様に納得いただける価格で購入させて頂きました。もちろんその時点では、解体できるかどうかは当社の経験によるものでしかありませんでした。

最後の1軒を残した切取り解体を決断

購入後、お隣様にお声がけし、切取り解体についてご説明しました。しかしお隣様も長屋をご兄弟で相続し将来に不安を抱えていたこともあり、色々とお悩みなりましたが、当社に売却して頂けました。更にそのお隣もまた相続が発生しており、同じく当社に売却して頂けました。最後の1軒となり、売却して頂けないかとお話ししたところ、長屋なので手放したい気持ちは強いが、賃貸不動産として重宝しているので売ることができないとのことでした。そこで当社は、最後の1軒を残した切取り解体を決断しました、2階建の建物を縦方向に切り取るわけですから、残る1軒の構造・耐久性の調査に始まり、少しずつ解体してゆく高難度な工事でした。解体後の屋根や壁の普及も、大変に難しいものでした。
何とか無事に解体し、残った1軒の長屋は小さな戸建住宅のように綺麗に残すことができました。尚、解体した長屋の後には、新築住宅5棟が建てられ、新たな向こう三軒両隣の関係をスタートさせています。

メガソーラーの売却をお考えの
事業者様の各社諸条件を調整し、
発電事業者様へとつなげることで売却へ

ご相談いただいたのは、メガソーラーと呼ばれる発電施設でした。
ご所有の法人様はかねてより、お取引のある法人様で事業投資による資金需要の為の現金化でした。
売却の課題は、不動産でありながら発電所という特殊な不動産であり、売主様から預かった大量の資料の凡そが、経験の浅い当社には読み解けないことでした。まずは、専任の担当を決め、発電事業とはどのようなものなのかというところからリスキングしました。